Basel III-sääntely ei ole ainoa tekijä, joka vaikuttaa pankkien lainanantoon pienille ja keskisuurille kiinteistöyhtiöille. Myös luottoluokituslaitosten pankeille antamilla luottoluokituksilla on siihen suuri vaikutus, koska pankeilla on riskinä saada alhaisempi luokitus ja näin myös korkeammat ottolainauskulut, jos sillä on liian suuri riskialtistus yhdellä sektorilla, kuten kiinteistöalalla. Näin se vaikuttaa myös sinuun kiinteistöalan toimijana.

Pankkien viime vuosina kiristynyt lainananto on vaikuttanut merkittävästi moniin pieniin kiinteistöyhtiöihin. Aiemmin pankit rahoittivat projektit noin 80-prosenttisesti, mutta nyt projektien luototusaste on laskenut suunnilleen 50 prosenttiin. Näin syntynyt rahoitusvaje vaikeuttaa monen pienen ja keskisuuren toimijan arkea kiinteistömarkkinoilla. Tarkastelemme tässä lähemmin sitä, miten nämä luottoluokitukset vaikuttavat pankkien lainanantoon.

Mikä on luottoluokitus?

Luottoluokitus on kvantitatiivinen arvio lainanottajan luottokelpoisuudesta yleisesti tai tietyn lainan osalta. Se mittaa sitä, miten todennäköisesti lainanottaja pystyy maksamaan velkansa takaisin. Mitä korkeampi luottoluokitus, sitä pienemmällä todennäköisyydellä lainanottajalla on vaikeuksia maksaa lainansa takaisin. Suurimmilla yhtiöillä sekä kaikilla valtioilla, joilla on suuria lainoja tai jotka laskevat liikkeelle joukkovelkakirjalainoja, on luottoluokitus joltain kolmelta suurimmalta luottoluokituslaitokselta: Moody’s, Standard & Poor’s tai Fitch. Nämä luottoluokituslaitokset hallitsevat yritysten ja valtioiden luottokelpoisuusluokitteluja.

Eri luottoluokituslaitoksilla on hieman eri nimet luottoluokituksille, mutta yhteenvetona voidaan sanoa, että asteikko ulottuu laitoksen mukaan parhaasta luottoluokituksesta eli AAA:sta aina huonoimpaan C/D-luokitukseen. Luottoluokituksia AAA, AA, A ja BBB kutsutaan investointiluokaksi (Investment Grade), mikä tarkoittaa, että
sijoituskohteella on hyvä luottokelpoisuus ja se pystyy selviämään velvoitteistaan. Kaikki BBB-luokitusta alhaisemman luokituksen saavat sijoitukset kuuluvat spekulatiiviluokkaan (Non-Investment Grade) tai joukkovelkakirjalainojen kohdalla High-Yield Bonds -luokkaan (näitä kohteita kutsutaan joskus myös nimellä “Junk Bonds”).

Luottoluokituslaitokset antavat luottoluokituksia myös pankeille, ja suurtenruotsalaisten pankkien luottoluokitukset vaihtelevat tällä hetkellä välillä A+ ja AA-, joten yleisesti ottaen luottokelpoisuus on hyvä.

Miksi pankeille on tärkeää saada hyvä luottoluokitus?

Luottoluokitus on arvio riskistä, joka liittyy rahan lainaamiseen lainanottajalle. Lainanannossa veloitetaan riskilisä, jos sijoituksen katsotaan olevan riskialtis, eli jos on suurempi todennäköisyys, että lainanantaja ei saa rahojaan takaisin.

Pankit tienaavat suuren osan rahoistaan korkokatteella, jolla tarkoitetaan pankin lainanottajilta saamien ja pankin lainanantajille maksamien korkojen erotusta. Pankille on tärkeää saada hyvä luottoluokitus, koska se vaikuttaa ottolainauksen korkoon. Mitä korkeampi luottoluokitus, sitä pienempi riski pankille lainaamisessa on ja sitä pienemmät ovat pankin ottolainauskulut, mikä kasvattaa pankkien marginaalia ja voittoa. Siksi pankit noudattavat erittäin tarkasti luottoluokituslaitosten antamia kehyksiä, jotta ne pystyvät säilyttämään luottoluokituksensa – ja siten myös korkokatteensa – korkealla.

Miten luottoluokitus vaikuttaa?

Luottoluokituslaitosten malleja ja luottoluokituksen laatimista on vaikea selittää lyhyesti. Yhteenvetona voidaan kuitenkin sanoa, että arviointi tehdään erikseen kullekin pankille ja se perustuu pankin makroprofiiliin (esimerkiksi Ruotsin talouteen ja sen näkymiin), pankin taloudelliseen profiiliin ja muihin laadullisiin seikkoihin (katso esimerkiksi lisätietoja Moodys’in käyttämästä pankkien luottokelpoisuuden luokitusmenetelmästä). Etenkin taloudellisella profiililla on suuri merkitys pankin luottokelpoisuuden kokonaisarvioinnissa

Pankin taloudellisella profiililla on myös suurin vaikutus ruotsalaisiin kiinteistöyhtiöihin ja kiinteistökehittäjiin. Taloudellisen profiilin arvioinnissa suurin merkitys on pankin vakavaraisuudella eli sen taloudellisella tilalla sekä likviditeetillä. Vakavaraisuuden selvittämiseksi arvioidaan muun muassa pankin varoihin liittyvä riski. Sen yhteydessä luottoluokituslaitos arvioi, onko pankilla liian suuri riskialtistus yksittäisten sektorien tai lainanottajien suhteen.

Jos pankilla on suuri riskialtistus jollain sektorilla, kuten kiinteistöalalla, on vaarana, että se vaikuttaa pankin luottoluokitukseen. Esimerkiksi Moody’s määrittelee liikekiinteistöille myönnetyt lainat korkean riskin kohteiksi, koska se katsoo, että tällaiset projektit ovat erittäin kausiluonteisia ja voivat vaikuttaa huomattavasti pankin tappioihin matalasuhdanteen aikana. Ruotsalaiset pankit ovat myös keskittyneet pitkälti Ruotsiin ja Pohjoismaihin, joten hajauttaminen on globaalista näkökulmasta melko vähäistä.

Miten tämä vaikuttaa kiinteistöalan toimijoihin?

Pankki pyrkii estämään luottoluokituksensa laskemisen pitämällä lainanannon yksittäisille toimialoille tietyn osuuden alapuolella. Muutoin pankin luottoluokitus saattaisi laskea, mikä nostaisi pankkien talletuskorkoa ja vähentäisi siten sen voittoa.

Siksi pankin antolainaus kiinteistöalalle saa muodostaa enintään tietyn osuuden kokonaisantolainauksesta, johon on laskettu kaikki kiinteistöalallemyönnetty rahoitus – eli myös antolainaus suurille pörssiin listautuneille kiinteistöyhtiöille. Muutoin on riskinä, että luottoluokituslaitokset arvioivat pankin riskialtistuksen olevan liian suuri kiinteistöalalla ja laskevat pankin luottoluokitusta.

Näin ollen kiinteistökehittäjien ja kiinteistönomistajien vaikeudet saada rahoitusta pankilta johtuvat osaltaan Basel III -sääntelyvaatimuksista ja osaltaan pankkien halusta pitää Moody’sin, Standard & Poor’sin ja Fitchin antama luottoluokitus korkeana.