Perinteinen portfolioteoria on vanhentunut. Sijoittajien ei enää tarvitse tyytyä vain pörssissä kaupattaviin osakkeisiin ja korkopapereihin, sillä Tessinin kaltaiset modernit sijoituspalvelut ovat synnyttäneet modernin portfolioteorian. Siinä tarkoituksena on hajauttaa salkkua entisestään useiden pörssin ulkopuolisten omaisuuslajien välillä, mikä antaa sinulle ainutlaatuisen mahdollisuuden jatkaa varallisuuden kerryttämistä.

Miten salkku tulee rakentaa? Siitä, on lukuisia erilaisia teorioita, mutta sijoittajien keskuudessa ollaan kuitenkin laajalti yksimielisiä siitä, että sijoitukset pitää hajauttaa. Hyvän ja tasaisen tuoton saavuttamiseksi salkkua ei tule hajauttaa vain pörssilistattujen yhtiöiden osakkeiden välillä vaan myös eri omaisuuslajien välillä.

Hajautus on erityisen tärkeää mutta samalla myös seikka, jota monet sijoittajat vähättelevät. Yleensä sijoittajat ovat tarkkoja siitä, että he sijoittavat rahansa useisiin yhtiöihin eri toimialoille, mutta myös tässä tapauksessa koko salkun riski kohdistuu vain osakemarkkinoille. Jos osakemarkkinoiden arvosta katoaa puolet vuoden aikana, mikä ei valitettavasti ole harvinaista, puolittuu myös varallisuutesi arvo. Tämä sopii huonosti yhteen esimerkiksi Warren Buffettin tärkeimmän säännön kanssa: ”Älä koskaan menetä rahaa” (sääntö nro 2 on ”Älä koskaan unohda sääntöä nro 1”).

Kaikkia munia ei siis kannata pistää samaan koriin. Mutta miten hajautus sitten kannattaa tehdä eri omaisuuslajien välillä?

Perinteinen portfolioteoria – osakkeet ja korkopaperit

Keskivertosijoittajan, jolla on melko vaatimaton varallisuus, on perinteisesti ollut mahdollista rakentaa salkku pörssissä saatavilla olevien sijoituskohteiden avulla. Nämä pienemmän kaliiberin säästäjät on passitettu näin käymään kauppaa pörssissä kaupattavilla osakkeilla ja korkopapereilla (tai rahastoilla, jotka sisältävät näitä omaisuuslajeja), ja riskinottohalun mukaan näiden kahden omaisuuslajin jakauma on ollut salkussa yleensä 70/30 tai 60/40. Pelkästään näihin omaisuuslajeihin sijoittamiseen liittyy kaksi merkittävää haittaa:

• Omaisuuslajien välinen hajautus jää toteutumatta, koska osakkeiden ja korkopapereiden hinnat seuraavat tiiviisti toisiaan (nämä omaisuuslajit korreloivat voimakkaasti toistensa kanssa). Jos korot nousevat, se vaikuttaa negatiivisesti kummankin omaisuuslajin kursseihin. Tämä lisää salkkusi riskiä, koska tällöin sinun on vaikea suojautua laskuilta löytämällä näistä omaisuuslajeista sijoituskohteita, jotka pystyvät uimaan vastavirtaan silloin, kun pörssi on laskusuunnassa.

• Jäät paitsi noteeraamattomista omaisuuslajeista. Pörssin ulkopuolella voi sijoittaa pörssiin listaamattomien yhtiöiden osakkeiden lisäksi myös moniin muihin hyvän tuoton antaviin omaisuuslajeihin. Pörssissä toimivilla sijoitusyhtiöillä on melko pieni osuus salkuistaan noteeraamattomissa yhtiöissä. Erinomaisia esimerkkejä tässä ehdotetuista sijoituksista ovat lainat pienyrityksille tai suorat sijoitukset kiinteistöihin. Nämä ovat kuitenkin olleet vain institutionaalisten tai erittäin varakkaiden sijoittajien saatavilla.
  Jo valmiiksi varakkaat sijoittajat ovat perinteisesti pystyneet hajauttamaan salkkuaan laajemmin eri omaisuuslajien välillä kuin keskivertosäästäjät. Edellytykset ovat vaihdelleet suuresti lompakon mukaan.
  Erona on ollut ennen kaikkea se, että varakkaammilla sijoittajilla on ollut huomattavasti paremmat mahdollisuudet sijoittaa esimerkiksi noteeraamattomiin yhtiöihin tai suoraan yksityisiin kiinteistöihin. Tällaiset sijoitukset ovat edellyttäneet suurta alkupääomaa ja hyviä verkostoja. Siksi nämä omaisuuslajit ovat olleet säästäjien enemmistön ulottumattomissa.
  Kiinteistöjen ostaminen, hallinnoiminen ja vuokraaminen vaativat pääomaa. Sijoittajan uran alussa oleville on ollut salkun näkökulmasta erittäin riskialtista ryhtyä kiinteistösijoittajaksi pörssin ulkopuolelle. Tämä on johtunut siitä, että sijoittajalla on ollut monesti mahdollisuus aloittaa vain yhdellä kiinteistöllä. Tällöin suuri osa sijoittajan pääomasta on ollut sidottuna tähän yhteen ainoaan kiinteistöön, joten riski on ollut korkea hajautuksen puuttumisen seurauksena. Jos kiinteistön arvo laskisi, sillä olisi valtava vaikutus koko salkkuun.
  Näin ollen pienempien sijoittajien on yksinkertaisesti ollut pakko pitää ainoastaan pörssiä pelikenttänään ja ottaa siten myös suurempi riski. Syynä tähän on ollut vain riittävän suuren pääoman puute.

Moderni portfolioteoria ja uusi tekniikka

Moderni tekniikka ja innovaatiot ovat tuoneet mukanaan modernin portfolioteorian – myös niiden saataville, jotka eivät kuulu varallisuudeltaan kärkijoukkoon. Aiemmin sijoittajien on siis ollut pakko ostaa useita kokonaisia kiinteistöjä voidakseen sijoittaa kunnolla ja hajautetusti kiinteistöalalle. Tämä on ollut erittäin pääomaintensiivistä. Hyvän tuoton saaminen on kuitenkin ollut mahdollista, mitä heijastaa myös se, että Tessinin kautta lainoja markkinoivat projektinomistajat odottavat usein oman voittomarginaalinsa olevan noin 12–30 prosenttia rahoituskulujen jälkeen.
Viime vuosina Tessinin kaltaiset verkkoalustat ja -palvelut ovat mahdollistaneet kiinteistösijoittamisen merkittävästi aiempaa pienemmillä summilla. Sen sijaan, että käyttäisit suuren summan yhden kiinteistön ostamiseen, voit hajauttaa pääoman useille kiinteistönomistajille ja -kehittäjille myönnettäviin lainoihin.

Hajauta tulevaisuuden kiinteistösijoitusten avulla

Tessinin avulla useammat sijoittajat voivat hyötyä pörssin ulkopuolella tapahtuvasta arvonluonnista. Sijoittamalla kiinteistökehittäjille annettaviin lainoihin sijoittaja ei altistu pörssin volatiliteetille ja saa kiinteän, etukäteen ennustettavissa olevan tuoton. Nämä sijoitukset toimivat näin vastapainona pörssisijoituksillesi ja mahdollistavat salkkusi kasvun tasaisemmassa tahdissa, kun omaisuuslajit eivät korreloi toistensa kanssa. Jos pörssi laskee, saat edelleen tuottoa lainasta.
Myös ajalla on sijoittamisessa vähintään yhtä tärkeä merkitys kuin hajauttamisella. Antamalla pääomasi tehdä työtä puolestasi pitkän aikaa korkoa korolle -periaatteella voit nähdä salkkusi kasvavan. Salkun rakentaminen näiden kahden periaatteen – hajauttamisen ja pitkäjänteisyyden – pohjalta on edellyttänyt, että olet sijoittanut yksityiselle kiinteistösektorille ostamalla kiinteistön ja ryhtymällä vuokranantajaksi.

Tessinin avulla sinulla on historiallisesti ainutlaatuinen mahdollisuus laajentaa salkkuasi ja sijoittaa kiinteistöalalle sitomatta pääomaasi ainoastaan yhteen kiinteistöön. Kiinteistön omistamisen sijasta voit lainata rahaa kymmeniin eri kiinteistöprojekteihin. Voit saavuttaa hyvän hajautuksen sekä eri omaisuuslajien että lainansaajina toimivien kiinteistökehittäjien välillä ja antaa samalla pääomasi tehdä työtä puolestasi pitkällä aikavälillä.