Kuuntele ensimmäinen Kiinteistösijoittajaprofiili alta tai Itunesista ruotsisksi, tai lue alla oleva haastattelu.

Riskitön kiinteistöimperiumi

Voiko kiinteistöimperiumin rakentaa ottamatta suuria riskejä? Erik Selinin mielestä juuri matala riski – ei korkea – on avain siihen, että hänen Balder-yhtiönsä arvo lähentelee parhaillaan 50 miljardia Ruotsin kruunua. Tämän Göteborgissa asuvan kiinteistösijoittajan lähes legendaarinen astuminen kiinteistöalalle tapahtui keskellä 90-luvun syvää talouskriisiä, kun hän hieman yli kaksikymmenvuotiaana osti kiinteistön ruotsalaisesta Ängelholmin kunnasta reilulla 20 miljoonalla kruunulla. Se oli Selinin sijoitusuran lähtölaukaus.

Eikö ollut hieman eriskummallista, että vähän yli parikymppinen nuori mies ostaa talon miljoonilla kruunuilla keskellä talouskriisiä?
"Kyllä, sitä se oli, ehdottomasti."

Oliko kaupassa suuret riskit?
"Ei, hinnat olivat tuohon aikaan erittäin alhaalla. Mutta kun ostaa talouskriisin aikaan, se koetaan erittäin suureksi riskiksi, vai mitä? Totuus on kuitenkin se, että juuri silloin riski on matalimmillaan. Kun ostaa erittäin halvalla silloin, kun kaikki ovat peloissaan, ostamisessa ei ole oikeastaan suurta riskiä. Sen sijaan on vaarallista ostaa silloin, kun kaikki ovat innoissaan. Ihmismieli kuitenkin reagoi näin."

Olet sanonut, että ostit ensimmäisen kiinteistösi jälkeen yhden kiinteistön lisää ja sitten taas uuden ja taas uuden. Mikä on ollut punaisena lankana tai liiketoiminta-ajatuksena?
"Riskien välttäminen ja hyvä kassavirta. Yksinkertaista ja toimivaa, vai mitä?"

Mutta miten on mahdollista kasvaa näin suureksi, jos ainoana lähtökohtana on välttää riskejä? Eikö suureksi toimijaksi kasvaminen edellytä suurten riskien ottamista?
"Ei, uskon, että asia on itse asiassa päinvastoin. Jos vältät riskejä, saat hyvän lopputuloksen. Mutta jos ajattelet, että sinun on nyt pakko tehdä mahtavia voittoja tai tienata nopeasti todella paljon, silloin sinun täytyy ottaa riskejä ja todennäköisesti myös liian suuria riskejä. Mutta jos ajattelee, että ”en aio hävitä, pelkään riskejä ja vaaroja” ja toimii sen mukaan, olet varmasti samaa mieltä siitä, että tällöin saa ajan mittaan melko luultavasti kohtuullisen lopputuloksen."

Kohtuullisen tuloksen kyllä vain. Yhdeksän miljoonaa ruotsalaista välttää kuitenkin riskejä joka päivä, joten olet onnistunut siinä poikkeuksellisen hyvin.
"Aivan, mutta suurin osa heistä ei kuitenkaan sijoita tai ole mukana yrityksissä, vai mitä?"

Onko kuitenkin niin, että sanot ottavasi pieniä riskejä, mutta itse asiassa otatkin hillittömiä riskejä?
"Ei missään nimessä, mietin aina, miten kaikki voi mennä pieleen. Kun arvioin uutta kauppaa, pohdin aina vain ”miten voin hävitä tässä”. En laske IRR:ää ja tuottoa ja pyri kaksinkertaistamaan sijoitettua summaa, vaan mietin vain 'miten tästä voi syntyä ongelmia ja tappioita?'."

Olet sanonut, ettet tee kovinkaan paljon laskelmia. Päätöstesi pohjana on kuitenkin varmaan jokin analyysimalli?
"Näin on, en käytä koskaan Exceliä vaan pystyn tekemään laskelmat päässäni erittäin nopeasti ja hyvin. Tai ehkä se on vähän liikaa sanottu, mutta ainakin uskon tekeväni niin. Joten lasket jatkuvasti tuottoa ja miten uskot sen etenevän. En kuitenkaan käytä aikaa sen arvailuun, mikä oman pääoman tuotto tulee olemaan seuraavien viiden vuoden aikana, koska se on vain teoreettinen laskelma. Miten se hyödyttäisi minua? Ei oikeastaan mitenkään."

Mutta jos halutaan arvioida kassavirtaa ja riskiä, täytyy kuitenkin tietää, tuleeko joku vuokraamaan tilan tulevaisuudessa? Mistä tiedät sen?
"Sitä ei voi tietää, mutta se täytyy osata vaistota. Otetaan esimerkkinä vaikka tyhjänä oleva liikerakennus. Jos ostan sen ja se on tyhjillään, miten nopeasti voin vuokrata sen, kenelle sen vuokraan ja millaista vuokraa saan? Kaikki vuokralaiset muuttavat kuitenkin pois aina ennemmin tai myöhemmin."

Sinua kuuntelee moni, ehkä nuorikin ihminen, joka ajattelee, että tämä vaikuttaa kiinnostavalta. Onko jotain järkevää tapaa, jolla tällä toimialalla voisi aloittaa nykyisissä olosuhteissa ilman alkupääomaa?
"Kyllä, sellainen on aina olemassa. Mutta toisaalta markkinoiden vahvuudella on vaikutusta, kuten aiemmin puhuimme. Kun markkinat ovat erittäin vahvat, aloittaminen on vaikeampaa. Helpompaa se on silloin, kun markkinatilanne on erittäin vaikea ja kaikki ovat negatiivisia. Uskon, että juuri nyt tarvitaan omaa pääomaa, sillä takana on pitkä nousukausi, ja silloin on hyvä olla puskuria. Aina on kuitenkin hyvät edellytykset tehdä hyviä kauppoja, jos niitä haluaa tehdä, on innostunut ja sinnikäs sekä panostaa asiaan paljon aikaa. Itseltään voi myös kysyä: Jos haluat suuren yrityksen tai rikastua, sen saavuttaminen kestää normaalisti pitkään. Onko ok, että se vie kauan, vai tunnetko, että menetät sen johdosta kiinnostuksesi? Tämä on hyvä tietää etukäteen, jotta alalla ei aloita tavoitteena rikastua toden teolla heti huomenna. Siinä ei ole mitään vikaa, mutta on hyvä tiedostaa, että se on melko epätodennäköistä. Mutta jos olet sitä mieltä, että on ok, että se vie aikaa, niin asia on 'fine'."

Haluatko itsekin mukaan kiinteistösijoituksen maailmaan? Luo Tessinin käyttäjätili ja saat tietoa uusista sijoitus mahdollisuuksista ja päivityksiä viimeisimmistä kiinteistömarkkinoiden uutisista.