Klimatförändringen förväntas medföra stora väderomställningar under det kommande decenniet och fastighetsbranschen är en av de sektorer som kan drabbas hårt. Därför tittar vi på två olika sorter risker, nämligen fysiska risker och så kallade övergångsrisker, som den globala uppvärmningen för med sig för dig som fastighetsinvesterare.

Tänk dig att du tittar på att förvärva en underbar vattennära fastighet vid en mindre ort i Sverige, låt säga i Kungsbacka i detta fall, eller att du vill vara med och finansiera förvärvet av denna fastighet. Läget är idylliskt precis intill ett vattendrag, eller Kungsbackaån och du tror därför att det blir lätt att locka hyresgäster till fastigheten. Kalkylerna för projektet verkar stämma med råge och investeringen förväntas ge dig ett gott löpande kassaflöde.

Låt oss anta att du nu i vinter genomför köpet och hyresintäkterna börjar komma in i tid månad för månad. Precis som en hyresvärd vill ha det. Nästkommande höst är regnig - som så ofta händer på västkusten - men detta regn är mer ihållande än på många år. Nederbörden håller i sig i flera veckor och det leder sedan till att Kungsbackaån svämmar över. Ditt nya hyreshus drabbas av omfattande skador när källaren och även utrymmen på markplan vattenskadas svårt.

För att minska förlusterna, vänder du dig till ditt försäkringsbolag som du har betalat en tämligen hög premie till under året. Däremot blir du nekad all ersättning, trots att du har tecknat en allriskförsäkring för byggnaden som en tilläggstjänst. Försäkringsbolaget hävdar att försäkringen inte täcker fastigheter på områden med känd risk för översvämningar. Som en direkt följd av klimatförändringar och om regnmängderna ökar, kan stora delar av Kungsbacka bli just ett sådant område.

Så din nyförvärvade fastighet är till stora delar förstörd och har förlorat majoriteten, om inte allt, av sitt värde, dina hyresintäkter avbryts och du får inte heller ut något på försäkringen. Samtidigt, vill banken givetvis att lånet underhålls och ditt kassaflöde har blivit negativt. Du har, minst sagt, hamnat i knipa.

Klimatförändringar ändrar förutsättningarna för fastighetsägare

Detta kan verka som en överdriven saga som berättar om ett osannolikt skrämselscenario om klimathotet. Tvärtom, är sanningen den, att detta kan bli den nya verkligheten på många orter i Sverige. Myndigheten för samhällsskydd och beredskap (MSB) har tagit fram så kallade hotkartor över många svenska orter i riskområden. Kungsbacka är en av de orter som kan drabbas av detta under omständigheter som inte ens är alltför extrema, utan som redan med dagens klimat inträffar i snitt var 50:e år. Stora materiella och finansiella skador lär alltså vänta.

Detta är bara en av de potentiella negativa följderna av klimatförändringarna och det är utan tvekan ett hot att ta på allvar. Faktum är att klimatförändringar förväntas medföra ökade risker och kostnader för både fastighetsägare och fastighetsinvesterare och det är upp till dig att ta ansvar för dina investeringar. När vädret förändras, hamnar många fastigheter i farozonen för risker som tidigare var mer osannolika. Stigande havsnivåer och ökade regnmängder riskerar medföra både översvämningar och fuktskador.

Däremot är det inte bara sådana fysiska risker som du behöver ta hänsyn till, utan också finansiella risker (här också kallade “övergångsrisker”) kopplade till den globala uppvärmningen. Två sådana risker är kostnader för anpassning till eventuella nya regelverk och marknadstrender som ställer krav på klimatsmarta byggnader samt en risk för att det blir dyrare eller omöjligt att försäkra vissa fastigheter som befaras drabbas av negativa effekter från klimatförändringar.

Låt oss titta närmare på dessa klimatrisker som du som är aktiv i fastighetsbranschen kan utsättas för och bör ta hänsyn till.

Fysiska risker från klimatförändringar

Vare sig du äger eller investerar i en fastighet, bör du ha koll på vilka fysiska risker som ett förändrat klimat kan medföra på objektet.

En sådan fysisk risk är översvämningar, som kan komma att drabba många delar av Sverige, liksom vi nämnde i exemplet i inledningen. En höjd havsnivå, som en följd av att arktis isar smälter, kan direkt innebära ökad sannolikhet för kustöversvämningar längs den svenska västkusten. Östersjökusten är inte lika sårbar för detta, då landhöjning fortfarande pågår och som är mer märkbar ju längre norrut man befinner sig.

I framförallt Norrland finns dock många älvar kring vilka mer lokala översvämningar kan inträffa. Detta beror på större mängder nederbörd, som är en konsekvens av ett förändrat klimat, och som kan orsaka översvämningar på många orter i landet som ligger nära vattendrag och sjöar. Mängden nederbörd förväntas kunna öka med omkring 30 procent i snitt i Norden fram till slutet av århundradet. Detta är stora mängder som kan hota fastigheter på många orter.

I exemplet i inledningen, tittade vi på vad som kan inträffa i Kungsbacka, men har du koll på vilka i andra orter samma sak kan hända? Om inte, ligger det i ditt intresse att ta reda på mer och MSB har därför tagit fram Översvämningsportalen. Här du kan se hur olika områden drabbas av sådana högre vattenstånd som kan följa perioder med mycket nederbörd och höga flöden.

Övergångsrisker - kostnader för anpassning för att nå klimatmålen

Utöver fysiska risker, finns det också risker av mer finansiella karaktär, eller “övergångsrisker”, att ta hänsyn till. Dessa förväntas kunna medföra ökade kostnader för de som är aktiva på fastighetsmarknaden och är sådana risker som inte direkt skadar egendomen, men som kan skada plånboken. Som ett led i övergångsarbetet för ett mer klimatsmart samhälle, kommer nämligen vissa anpassningar behöva göras på både nya och befintliga fastigheter.

För att knyta an till fysiska risker, kan vi börja med att titta på försäkringsbranschen. Översvämningar kan komma att orsaka stora finansiella skador på många fastigheter och således kosta mycket pengar. Detta vet också försäkringsbolagen, som kan komma att antingen öka priserna för att försäkra viss fast egendom, eller att helt enkelt välja att inte försäkra vissa tillgångar, exempelvis för att de ligger i områden som förväntas drabbas av översvämningar. Detta lägger över en hel del kostnader och risk på fastighetsägare, vilket kan ha stora implikationer på kalkylerna för ett projekt.

Lägg märke till att dagens försäkringsskydd ofta täcker skador från översvämningar efter “oförutsedda” regnmängder, som i exemplet ovan, så kommer inte försäkringen täcka om skador uppstår av de nya normala mängderna av nederbörd. Se exempelvis sidan 7 under “Allriskförsäkring för byggnad” i Trygg-Hansas försäkringsvillkor för fastighetsförsäkring under “Försäkringen ersätter inte”. Läs också försäkringsvillkoren hos ditt försäkringsbolag för att se vad som gäller dig.

Övergångsrisker handlar också om kostnader och åtgärder som kommer att krävas av fastighetsägare för att ställa om till en koldioxidneutral fastighetssektor. Ungefär 40 procent av energianvändningen i EU härstammar från byggnader och detta är en siffra som kommer behöva minskas drastiskt. En stor del av denna energianvändning är kopplad till uppvärmningen av fastigheten.

Här handlar det för fastighetsägaren om att implementera energieffektiva lösningar som kan minska byggnadernas klimatavtryck, i kombination med att elen som används produceras från förnyelsebara källor. Redan idag ställs höga energikrav på nyproducerade byggnader för att nå uppställda energimål, men den stora boven är fortfarande äldre och ineffektiva byggnader. För att göra verklig skillnad för klimatet, kommer det inte räcka att bara nya byggnader görs energieffektiva, utan även äldre byggnader kan komma behöva anpassas. Sådana anpassningar är kostsamma och du som fastighetsägare bör vara medveten om detta.

Om dessa förändringar kommer att drivas på av marknaden eller av nya lagar återstår att se, men det är inte alls osannolikt att kraven kommer att öka på alla byggnader, såväl nya som gamla, för att vi ska nå klimatmålen.

Vad ska du göra som investerare?

Många på marknaden är exponerade mot klimatrisker. Både fastigheterna och lånen till fastighetsbolagen väger tungt på många balansräkningar, både hos ägare och kreditgivare. Därför kan de ekonomiska effekterna av klimathotet vara betydande för det svenska finansiella systemet.

Med vad kan du göra som investerare och fastighetsutvecklare för att stävja dessa risker? Övergångsriskerna kan du redan börja jobba med genom att aktivt vidta åtgärder för att minska energianvändningen för dina fastigheter. Var inte dumsnål genom att köpa in en billig men ineffektiv värmekälla som du kommer behöva ersätta senare för att uppfylla nya krav. Istället gör du klokt i att redan från början investera i en effektiv lösning. Se också över möjligheterna att koppla in förnyelsebara energikällor, som solpaneler, på fastigheten. Tänk också på att värdet på din fastighet kan minska redan i förväg innan en skada inträffar, om den är särskilt riskutsatt.

För fysiska risker, bör du fortsatt upprepa mantrat “Location, location, location” för dig själv. Undvik fastigheter som ligger alltför nära vattendrag som kan riskera att svämma över. Alternativt kan du förebygga skador genom att uppföra skyddsvallar mot sådana vattendrag.

Ta också ansvar för din egen klimatpåverkan redan nu och dra ned på dina utsläpp. Detta gäller vare sig du redan äger en fastighet eller vill göra det någon gång i framtiden. Stävja framtida klimatrisker genom att klimatkompensera dina verksamhet.

Försök förstå riskerna som klimathotet kan innebära för fastighetsprojektet när du investerar och ta med klimatneutrala anpassningar och förebyggande arbete i dina kalkyler. Fatta miljövänliga beslut, så kommer både planeten och din plånbok tacka dig. Risken är annars att det kostar dig mer i slutändan.