Fastighetsprofilen Einar Janson:  "Vi vill bygga i lägen där det är möjligt att få ihop en  hyresrättskalkyl"

Fastighetsprofilen Einar Janson: "Vi vill bygga i lägen där det är möjligt att få ihop en hyresrättskalkyl"

Lyssna på avsnitt 42 av Fastighetsprofilerna via spelaren eller där poddar finns, exempelvis på Itunes och Spotify. Alternativt läs en kortare version av intervjun nedan.

Einar Janson inledde 2000-talet med en bil, en verktygslåda och en radannons i Dagens Nyheter. Tjugo år senare vill han ta familjeföretaget Titania till börsen.

Einar Janson skulle bli läkare, men hoppade av utbildningen efter bara ett år. I stället läste han idé- och lärdomshistoria och skrev en uppsats om debatten mellan Albert Einstein och den danska fysikern Niels Boer. Och för att finansiera sina studier började han renovera badrum.

Tessin

Tessin är Nordens största investeringsplattform för fastigheter med över 45 000 registrerade medlemmar. Företaget tar avstamp i att det finns många potentiella lukrativa fastighetsprojekt som inte genomförs eftersom det saknas finansiering. Samtidigt finns det gott om kapital som investerare vill placera till rimliga avkastningsnivåer. Sedan starten har Tessin rest mer än 1,5 i kapital fördelat på över 110 projekt.

Skapa ett konto här

"Jag och en kompis kom på att vi ville tjäna extra pengar. Han hade kaklat lite badrum och tyckte att det där kunde man tjäna jättebra pengar på. Vi satte in en radannons i DN och sa att vi var experter på badrum, vilket vi inte alls var."

De fick många svar på annonsen, och därmed var bollen i rullning. Pojkarna besökte potentiella kunder, antecknade entusiastiskt, och åkte sedan till byggvaruhuset och frågade hur de skulle göra. Einar Janson fortsatte verksamheten i eget bolag, snart i sällskap med sin bror Mats, och efter ett par år var de, medvetet eller ej, etablerade i ROT-branschen.

"Helt ärligt såg jag mig själv som lite misslyckad. Jag närmade mig trettio och funderade på om jag skulle återgå till universitetet. Men jag såg att det växte mycket och det gav bra pengar. Det definierande ögonblicket var när jag förstod att om man gör stambyten i fastigheter så var det stora företag som fick 90 000 per badrum. Jag insåg att med våra låga kostnader så är det otroliga vinster jämfört med att åka runt mellan tjugo olika villaägare", säger han.

Efter stora ansträngningar lyckas Einar Janson förstå sig på marknaden, och vann tillslut sitt första stambyteskontrakt. Företaget ändrade skepnad, och 2009 passerade omsättningen 100 miljoner kronor. Gradvis jobbade han sig bort från privatmarknaden, och tog sig an allt större projekt. Till slut renoverade han 1 500 lägenheter åt Wallenstam, och insåg en gång för alla att det mest värdeskapande på sikt troligtvis var att äga fastigheterna själv, inte renovera dem åt andra.

"Vi ville att det skiftet skulle ske tidigare, men vi hade inte kapitalet. Vi hade enorm omsättning men rätt så lite vinst. Vi omsatte 500 miljoner men hade kanske fem eller tio miljoner i vinst. Så vår dröm var att komma dit Wallenstam var. Vi förstod när vi renoverade att det finns en hyreshöjningspremie som är väldigt stor."

Det skulle dröja ytterligare ett par år innan den drömmen realiserades. Einar Janson vann sin första markanvisning, och fick för första gången testa på att bygga för egen räkning. Han byggde flerbostadshus i Ullna, i Täby kommun, och kom i mål med hjärtat i halsgropen.

"Det var rätt svettigt. Vi drog igång projektet utan att ha finansiering, vi tänkte att vi börjar med det här nu, vi måste bara chansa. Och vid något tillfälle tror jag vi hade 3 000 i likvida medel, och då släppte banken kreditivet och då kunde vi köra."

Med ett växande självförtroende fick han en ny markanvisning, den här gången i Alby. Det var 2015 och marknaden var stekhet. Tanken var först att bygga bostadsrätter. Kalkylen såg snäv ut, men Einar Janson räknade noggrant och slog till.

"Det var uppenbart att marknaden skulle gå ned, och vi ville bara få ut projektet så fort som möjligt. Jag tror vi sålde 350 lägenheter mellan 2016 och sommaren 2017, sen stagnerade det totalt."

Stilleståndet i marknaden innebar att det sannolikt skulle dröja tre till fyra år innan de kvarvarande lägenheterna var sålda. Samtidigt ville kommunen ha kommers i bottenvåningarna och ett livfullt kvarter. Så Einar Janson frågade om han inte kunde konvertera resten till hyresrätter.

"De tyckte det var okej. Som helhet var projektet lyckat. Den konverteringen var relativt enkel. Vi byggde tvättstugor och ändrade en del, och sen gick vi till Stockholms bostadsförmedling och förmedlade allting."

Plötsligt hade Einar Janson kommit ett steg närmare drömmen om att bli ett Wallenstam, om än i miniatyr.

"Det som kändes extremt bra var att värderingen på fastigheten gick upp väldigt mycket eftersom avkastningskravet på den här typen av lägen har gått ned."

Titania är idag ett familjeföretag som inte bara engagerar Einar och hans bror Mats, utan också Einars svåger. Planen är att börsintroducera verksamheten om ett par år och på lång sikt bygga ett upp ett stort fastighetsbestånd.


Vill du också ta dig in på fastighetsmarknaden? Registrera dig på Tessin.com och bli uppdaterad med nya investeringsmöjligheter och branschnyheter varje vecka.


Du kanske även gillar: