Fastighetsfinansiering är ett konstslag i sig och ibland gäller det att vara kreativ med att finna lösningar. Det kan låta något oväntat, men du kan till och få med säljaren av den fastighet du vill köpa, att delfinansiera ditt förvärv. Du gör detta i sådana fall vanligast med en säljarrevers. Det här är vad det innebär.

Fastighetsbranschen är en svår och utmanande bransch som kräver en hel del av dig som utvecklare. En av utmaningarna är kapitalbehovet som uppstår i samband med ett förvärv och du kommer att behöva åtskilliga miljoner. Sällan har man så mycket pengar själv på fickan, och ännu mer sällsynt är det att vilja lägga hela egna kapitalet i samma projekt. Nej, den erfarne och duktige fastighetsutvecklaren vet att man bör komplettera med pengar från andra källor.

Hur börjar man leta efter finansiering? Det handlar om att bygga trovärdighet för både dig själv och ditt case för att du ska kunna övertyga andra att satsa sitt kapital på just ditt projekt och ditt omdöme. Först därefter, kan du börja approchera lämpliga finansiärer som vill vara med på ditt nästa fastighetsprojekt.

Vare sig du vill köpa din första fastighet men inte har så mycket kapital i handen eller om du är etablerad och hellre vill sprida ut ditt kapital på flera projekt på samma gång, är konsten att resa extern finansiering en stor del av ditt liv som fastighetsinvesterare.

Finansieringen det svåra med fastigheter

De senaste tio åren, har det blivit än mer utmanande att hitta kapital. Förr, kunde banken vara med och stötta på ett helt annat sätt än nu och du kunde få en belåningsgrad på mellan 80 och 100 procent. Sådan LTV är bara en fantasi numera. Nu har man tur om man kan få 70 procent av banken, men oftare landar lånen på 50-60 procent av köpeskillingen.

Som en sann entreprenör, vilket många fastighetsutvecklare är, gäller det därför att vara kreativ och hitta nya lösningar på finansieringsproblemet. Tessin är ett mycket hjälpsamt verktyg som har möjliggjort många fastighetsprojekt sedan lanseringen 2014, och kommer att vara en naturlig del av detta ekosystem under många år framöver.

Men utöver banken, Tessin och dig som köpare av en fastighet, finns det ytterligare en part som känner fastigheten du tänkt köpa bättre än någon annan, nämligen säljaren. Men hur kan du få säljaren att delfinansiera ditt förvärv? Det kan du göra med en säljarrevers.

Vad är en säljarrevers?

En säljarrevers är bara ett annat ord för ett skuldebrev, med fastighetens säljare som borgenär (kreditgivare). Med andra ord, kan det beskrivas som att du köper en fastighet på kredit eller avbetalning, på samma sätt som du kan göra med en telefon eller tvättmaskin. Efter överenskommelse med säljaren, kan du bättre hantera ditt kapital genom att skjuta upp betalningen av en del av köpeskillingen.

Sällan rör det sig om betydande belopp som du kan skjuta upp, utan det kan vara omkring 10-20 procent av priset. Det kan däremot göra stor skillnad för dig som köpare för att mer effektivt använda ditt egna kapital.

I gengäld för den givna krediten, får säljaren tillgodogöra sig ränta. Som sagt, så är säljarreversen bara ett lån. För dig som köpare är också säljarreversen ett incitament för säljaren att fastigheten är i gott skick och att du inte köpt grisen i säcken.

Viktiga klausuler som bör tas med i säljarreversen är parter, belopp, räntesats, löptid/förfallodag, amorteringsplan samt information om objektet och eventuella pantbrev. Räntan brukar ligga i övre spannet för banklån, nämligen omkring 2-3 procent.

Så kan du använda säljarreversen

Säljarreverser kan sällan användas för nybyggnation, eftersom marken du då köper sällan har några större värden. Det är först när fastigheten bebyggs som man kan tala om några betydande värden.

Situationer då säljarreverser kan passa som finansieringslösning är när du förvärvar en befintlig näringsfastighet för kassaflödet eller som du vill konvertera. Då kan säljarreverser vara en naturlig del av din tankeprocess och planering för köpet. Tänk dock på att även om dina pengar inte ska upp på bordet vid köptillfället, så kommer det komma en dag som du ska betala av säljarreversen, så se till att ta höjd för det i dina kalkyler.

Säljarreversen är alltså främst ett verktyg för att hantera din likviditet och är inte ett medel att köpa en dyrare fastighet än vad du faktiskt har råd med. När det passar, överväg att använda säljarreverser som komplement till dina befintliga finansieringslösningar.