Ett sätt för fastighetsbolag som bygger bostadsrätter att säkerställa att lägenheterna kommer att säljas när bygget är klart och att på så vis minska risken, är att tidigt få potentiella köpare att förhandsboka lägenheter. När du som privatperson ska köpa en bostadsrätt finns det flera olika typer av avtal att hålla reda på, särskilt när det rör sig om nyproduktion. Här går vi igenom de fyra huvudsakliga avtalen som rör bostadsrättsföreningar och hur bindande de är.

En projektägare som bygger bostadsrätter kan trygga den investering som byggande utgör genom att se till att sälja lägenheterna i förväg eller att åtminstone ha dem bokade. På så vis är risken lägre för att byggherren ska stå med ett tomt hus när denne är färdig med bygget. Detta förfarande kan te sig på olika sätt och det finns ett antal olika typer av avtal med olika grad av trygghet för byggherren och av bundenhet för köparen.

Bokningsavtal / reservationsavtal

Ett bokningsavtal, som också kan kallas för reservationsavtal, är det “mildaste” avtalet sett från köparens synvinkel och ska tolkas som en intresseanmälan. En byggherre kan förvissa sig om att det finns ett intresse för lägenheterna genom att få köpare att boka lägenheter innan de är färdigställda. Bokningsavtalet regleras inte i bostadsrättsföreningslagen och är oftast inte bindande för varken köparen eller bostadsrättsföreningen men du som köpare bör noga läsa igenom villkoren för att försäkra dig om att du inte förbinder dig till något. Om köparen ska erlägga en avgift i samband med en intresseanmälan bör det tydligt framgå vad avgiften avser och ibland kan en part bli ersättningsskyldig om denne inte fullföljer avtalet. Som investerare i ett fastighetsprojekt ska ett bokningsavtal inte ses som ett lika starkt skydd som ett förhandsavtal.

Förhandsavtal

Förhandsavtal regleras i bostadsrättsföreningslagen och innebär att bostadsrättsföreningen förbinder sig att upplåta (sälja) en lägenhet till en intressent och köparen å sin sida förbinder sig att köpa bostadsrättslägenheten när den väl är färdigbyggd. Detta avtal är betydligt svårare att säga upp utan ersättningsskyldighet om man jämför med ett bokningsavtal.

Bostadsrättsföreningen kan få tillstånd från Bolagsverket att begära förskottsbetalning på köpeskillingen redan vid ingående av ett förhandsavtal. Det ger en extra trygghet och om en spekulant säger upp avtalet, har bostadsrättsföreningen rätt till ersättning för uppkomna kostnader för till exempel ny visning eller annonsering för att hitta en ny köpare.

Att ett förhandsavtal finns innebär inte för byggherren eller bostadsrättsföreningen att försäljningen är huggen i sten och hela den förväntade intäkten är inte “säkrad”, men situationen är definitivt tryggare än om endast ett bokningsavtal ingåtts.

Upplåtelseavtal

Det avtal som är varje bostadsrättsförenings våta dröm i samband med nyproduktion är upplåtelseavtalet. Om ett bokningsavtal och/eller förhandsavtal ingåtts, ska ett upplåtelseavtal ingås när lägenheterna är färdigbyggda och redo för inflyttning. Upplåtelseavtalet kan också ingås några månader innan inflyttning och medför den största tryggheten för en byggherre eller bostadsrättsförening, jämfört med de tidigare nämnda avtalen eftersom upplåtelseavtalet är ett bindande köpeavtal. Köparen är nämligen då skyldig att betala hela köpesumman för lägenheten.

Upplåtelseavtalet regleras liksom förhandsavtalet i bostadsrättsföreningslagen och ska därför innehålla vissa bestämda uppgifter, som till exempel parternas namn, vilken lägenhet avtalet avser samt pris. För att ett upplåtelseavtal ska kunna få upprättas, krävs det att föreningen har redovisat de slutliga kostnaderna på föreningens stämma eller i en registrerad ekonomisk plan hos Bolagsverket. I vissa bestämda fall kan Bolagsverket ge tillstånd om upplåtelse tidigare, men då krävs det, utöver att den ekonomiska planen registreras, även att föreningen ställer säkerhet för återbetalning av insatserna.

Ett upplåtelseavtal ingås bara när en inflyttning sker för första gången i en bostadsrättslägenhet, alltså när det är föreningen som är säljaren. I kommande försäljningar är det istället ett överlåtelseavtal som ingås mellan säljaren och köparen.

Överlåtelseavtal

Även om ett överlåtelseavtal inte kommer på fråga när det rör sig om en första försäljning av en lägenhet från bostadsrättsföreningen till en köpare, är det ett avtal som också är värt att nämna i förbigående.

Det är vanligt att byggföretaget åtar sig att köpa bostäder från bostadsrättsföreningen om de inte kan säljas inom viss tid från dess att föreningen får tillträde. När lägenheterna då säljs för första gången till en köpare (en privatperson eller en organisation) används ett överlåtelseavtal istället för ett upplåtelseavtal. Detta åtagande är en garanti för bostadsrättsföreningen att få täckning för insatserna men medför viss ökad risk för byggherren som sedan kan antingen sälja vidare eller hyra ut lägenheterna.

På Tessin är det vanligt med projekt som rör nyproduktion av bostadsrätter. Håll därför särskilt utkik efter vilken typ av avtal som har ingåtts av bostadsrättsföreningen i varje enskilt projekt för att se vilken bundenhet som de potentiella köparna har och även hur “säkrade” projektets intäkter är vid försäljning av fastigheten till bostadsrättsföreningen.